自房地产行业全面实施营改增后，许多会计朋友们在实务中经常被各种特殊情况弄得焦头烂额，如果不彻底将增值税政策吃透，确实会对实务操作带来很多不利影响。

问：在实际操作中，许多房地产企业为促进销售、增加蓄客量会采取一些促销手段，如买房赠送车辆/车位，这种情况下，增值税应如何申报计算?

答：买房赠送车辆应按照签订的房屋销售合同中标明的价款作为销售不动产的销售额，预缴或者直接申报缴纳增值税;小轿车应按照视同销售价格确认中的第二点“按照其他纳税人近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”来确定销售额，按照销售货物(17%的税率)来计算申报缴纳增值税。

买房赠送车位行为则应区分以下情况：

①一般情况下，房地产企业买房赠送车位会进行如下实务处理，按照销售房屋和销售车位拆分销售价格，并分别签订房屋和车位的销售合同。这种情况下，企业应按照合同约定价格分别预缴或者直接申报缴纳增值税。需要注意的是，要特别注意房屋和车位签订的销售合同中标明的销售价格是否符合市场价格，如果明显偏低市场价格，则按照市场价格进行增值税的预缴或者纳税申报。

②如果房地产企业买房赠送车位，未对车位单独签订销售合同，或者签订销售合同，但合同金额明显低于市场价格的，房地产企业需按照“按照纳税人近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”规定确认车位的销售价格，并缴纳增值税。

问：预售环节缴纳的意向金、订金、认筹金是否作为预缴增值税计税依据?

答：房地产开发企业应按照预收款预缴增值税。预收款是指房地产企业实际取得的售房款，应包括定金以及分期取得的预收款(首付+按揭+尾款)和全款。房地产企业收取的意向金、订金、认筹金不属于预收款范畴，不需预缴增值税。

问：代收代付的契税、印花税、费等是否属于价外费用?

答：价外费用指价外收取的各种性质的收费，虽然契税、印花税等不符合《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第十三条规定的“对行政单位之外的其他单位收取的符合条件的政府性基金和行政事业性收费”的范畴，但企业代收此部分税费也是代收代付性质，由相关部门开具以购房者为主体的发票或行政事业型收费凭据。因此，房地产开发企业代收代付的契税、印花税、费等不应纳入销售额中。

营改增是一项税制方面的重大改革，涉及的范围广泛，内容庞大，想要完全理解吃透，仍然需要不断的学习和实践，小编从企业实务操作出发，向大家推荐《房地产开发企业增值税操作实务》一书，该书一方面对房地产开发企业涉及的增值税政策进行系统梳理总结，涵盖了目前新和传统有效的增值税政策;二是从税务系统管理和企业执行2个角度全面搜集了当前企业执行增值税政策容易产生的盲点和问题，结合政策进行解答说明。

进项税

问：企业从二级市场取得土地时，取得增值税专用发票，是否可以抵扣?

答：可以抵扣。根据36号文规定，将土地使用权列为增值税应税范围，同时现有文件未将土地使用权列入不得开具增值税专用发票及不得抵扣增值税专用发票的范围，据此，可以推断企业转让土地使用权可以开具增值税专用发票，受让方取得增值税专用发票也应允许抵扣，这也符合增值税“道道征道道扣”的原则。

问：房地产开发企业中选用一般计税方式的一般纳税人，销售其开发的房地产项目单独作价销售的配套设施，是否可以扣除土地成本?

答：可以扣除。房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目(选择适用简易计税方式的除外)，单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款，前提条件是配套设施是可售的，在预售范围内，可办理产权。