一、免租收入涉税分析

(一)增值税

《税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(税务总局公告2016年第86号)第七条：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

根据上述规定，可以明确：对于出租土地或房屋等不动产，如果协议中约定有免租期的，免租期间无需视同销售，也就是说免租期间无需视同销售缴纳增值税。

(二)房产税

《财政部、税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

出租房屋，免租期间的房产税按房产原值减除一定比例(10%-30%)后的余额，按1.2%缴纳房产税。

(三)印花税

根据《印花税暂行条例》(令第11号)印花税税目表的列举及相关规定。房屋租赁合同，按租赁金额的千分之一贴花，那么，免租期间没有租赁金额，所以仅需就合同注明的租金收入总额贴花。

(四)企业所得税

根据《企业所得税法实施条例》　第十九条规定：企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。免租期间不属于承租人应付租金的日期。因此，不动产出租免租期间，在企业所得税中无需确认租金收入。

(五)案例

2016年10月，某公司将一栋楼房对外出租(该楼原值150万元(含土地)，面积2000平方米，年租金120万元，租期五年租金总额。出租协议约定：2016年10-12月为免租期，租户需要对所租门面进行装修。从2017年1月份始正常交租金。租金总额(120*5-30)=570万元。则2016年10月-12月涉税情况如下

(1)增值税：免税。

(2)印花税：570万元*0.1%=5700元

(3)房产税：150万元*(1-30%)*1.2%*3/12=3150元

(4)企业所得税：免税。

二、转租不动产涉税分析

(一)增值税

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国税总局2016年第16号公告)第二条：取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

“各种形式”中包括以租赁方式取得的不动产。所以，以租赁方式取得不动产后再转租的收入，也需要缴纳增值税。